Grundproblemet är sedan länge bristen på bostäder. Som gäller i all ekonomi drivs priserna uppåt när utbudet inte möter efterfrågan, skriver Adam Yngve,
När det råder oro på en marknad är det viktigt att inte agera i panik. Annars är risken att man utlöser den kris man vill undvika. Det gäller inte minst i den dyrtid vi ser nu. I det läget varnar EU-kommissionen för Sveriges kraftigt ökande bostadspriser och kräver åtgärder mot den privata skuldsättningen.
Enligt kommissionens senaste In-depth review for Sweden (23/5) ökar priserna mest i hela EU, och den privata skuldsättningen har ökat från 198 procent av BNP till 218 procent på bara tre år. Utöver låg fastighetsbeskattning pekas ränteavdraget ut som ett problematiskt incitament, framför allt bland förstagångsköpare där skuldsättningen har ökat särskilt mycket.
Oavsett vilken destabiliserande effekt ränteavdraget har är det ingen tvekan om att avdraget är kostsamt. Förra året uppgick kostnaden till 30 miljarder kronor för staten. Det motsvarar nära hela ökningen av försvarsanslagen som regeringen har aviserat. En tämligen ansenlig alternativkostnad. Problemen på bostadsmarknaden är däremot inte nya.
Grundproblemet är sedan länge bristen på bostäder. Som gäller i all ekonomi drivs priserna uppåt när utbudet inte möter efterfrågan. Det är bostadsbristen i sig som destabiliserar marknaden.
Sverige sticker också ut med en otidsenlig hyresmarknad. Andelen lediga hyresrätter är bland de lägsta i EU, samtidigt som hyrorna är strängt reglerade och allt annat än marknadsmässiga. När det tar flera år att få ett hyreskontrakt saknas det alternativ till att köpa sig före i kön. Det är en förklaring till att skuldsättningen ökar bland förstagångsköpare. För den som inte har en bostad är det snarare det som är incitamentet. Inte ränteavdraget.
Svaret är inte heller att ränteavdraget borde avskaffas. Istället bör man ta itu med avdragets kostsamma konstruktion. Avdraget för räntekostnader är proportionellt mot kapitalskatten på 30 procent – högre än EU-snittet. Eftersom avdraget baseras på ett netto i förhållande till kapitalinkomst skulle mer av räntekostnader kunna kvittas mot avkastningen på eget kapital. Men det bygger på att det lönar sig mer att spara än att låna. Så är det inte i dag.
Genom en generell sänkning av kapitalskatten kan kostnader för ränteavdrag mattas av här och nu. På längre sikt måste hyresregleringen ses över för att skapa alternativ till dyra bostadsköp. Förslaget om fri hyressättning vid nyproduktion vore en god början. En sänkt kapitalskatt får direkt effekt då ränteavdraget följer efter. Kostnaden för staten minskar, medan hushållen behåller mer av eget kapital. Kapitalstärkta hushåll blir mer motståndskraftiga och mindre beroende av stora lån.
När ränteavdraget minskar ökar också resurserna för staten – utan höjd fastighetsskatt – till bostadsbyggande. Marknadsmässig hyressättning gör det mer lönsamt att investera i nyproduktion. Åtgärder mot skuldsättningen får inte utlösa den kris som befaras. Att slå mot hushållens ekonomi i ett läge när räntor och inflation redan stiger skulle knappast stabilisera situationen.
Adam Yngve
Elev på SNB:s skribentskola