Spelet bakom miljonaffärerna: ”Ingenting konstigt med att köpa en lokal?”

Den nästan 100 år gamla stallbyggnaden ansågs bara fungera som kallförråd och värderades till 200 000 kronor.

Ett halvår tidigare hade stiftelsen Björkåsen köpt den för 1,9 miljoner kronor efter att ha pekat ut den som en mittpunkt i verksamheten.

NWT har granskat spelet bakom affären.

Tunga träportar, spetsigt tak och en fasad med sten i botten och rödmålade träplankor ovanför. Det är inte svårt att förstå hur Stallet fått sitt namn.

Här, i utkanten av ett industriområde strax norr om centrala Storfors, ligger en av de industrifastigheter som den allmännyttiga bostadsstiftelsen Björkåsen köpte under 2020.

Byggnaden stod klar 1929 och är till den absoluta huvuddelen oisolerad. I årsskiftet 2020–2021 värderades den till 200 000 kronor av oberoende experter från fastighetsrådgivaren Svefa.

Då hade det inte ens gått ett år sedan stiftelsen Björkåsen gjort klart köpet. Prislappen då: 1 920 000 kronor.

***

Några hundra meter norrut ligger Stålmekan. En fastighet i bra skick, enligt Svefas värdering som gjordes samtidigt som den av Stallet.

Stålmekan värderades då till 1 900 000 kronor. Ett halvår tidigare hade stiftelsen Björkåsen förvärvat fastigheten i en affär värd 2 800 000 kronor.

***

Stefan Larsson halkar fram i snömodden. Han liknar köpet av Stallet vid ”Ebberöds bank”.

– Vi har inga pengar och så köper vi en fastighet för långt över vad den är värd.

Den moderate kommunpolitikern valdes in i styrelsen i Björkåsen ungefär samtidigt som de två affärerna blev klara och har varit drivande för att stiftelsen ska sälja fastigheterna. Förutom att han ser dem som dåliga rent ekonomiskt framhåller Larsson att stiftelsen enligt sina stadgar inte ska äga industrifastigheter.

På grund av fastighetsaffärerna är stiftelsen Björkåsen just nu föremål för granskning hos länsstyrelsen i Dalarna, som är tillsynsmyndighet för stiftelser.

”Då begår man ett lagbrott”

Katarina Olsson, professor vid juridiska institutionen vid Lunds universitet och expert på stiftelserätt, tolkar stiftelsens ändamål som att den förutom hyresbostäder får äga och förvalta affärslokaler i fastigheter som även innehåller bostäder – men inte renodlade industrifastigheter.

– Stiftelsen ska följa föreskrifterna i stiftelseförordnandet. Den viktigaste bestämmelsen i stiftelseförordnandet är ändamålsföreskriften. Här ska länsstyrelsen agera, säger Katarina Olsson.

Hur illa är det att agera utanför ändamålet?

– Då begår man ett lagbrott.

Om länsstyrelsen kommer fram till att Björkåsen agerat felaktigt kan stiftelsen tvingas sälja fastigheterna. Länsstyrelsen kan också ta fallet till allmän domstol för att entlediga styrelseledamöterna eller väcka skadeståndstalan.

Det sistnämnda har Katarina Olsson inget exempel på i modern tid, men hon utesluter inte att affären med Stallet kan leda dit.

– Har man betalat ett sådant överpris skulle jag påstå att det är en skada för stiftelsen och då kan länsstyrelsen väcka skadeståndstalan. Det vore ett unikt fall.

***

Björkåsens styrelse beslutade att inleda förhandling om att köpa Stallet den 26 november 2018. Säljare var rör- och hydraulikföretaget Structo, som har sin produktionsanläggning på det intilliggande industriområdet Samfälligheten.

”En mittpunkt”

I protokollet från styrelsemötet refereras till en diskussion om var stiftelsens verksamhet ska inhysas framöver, efter en organisationsförändring. Stallet tas upp som ett alternativ med följande motivering:

”Där finns både kall- och varmdel att använda. Detta ligger utanför Samfälligheten och läget på byggnaden är central och blir en mittpunkt för Stiftelsens bestånd.”

Av protokollet att döma är Stallet i stort sett färdigt för inflyttning:

”Det man behöver åtgärda är att sätta upp ett staket som avgränsar byggnaden från övriga området.”

Beskrivningen skiljer sig dramatiskt från den rapport Svefa lämnade efter sin värdering två år senare. I den står det att byggnaden ”håller en enklare standard och bedöms i nuvarande skick enkom lämpad som kallager”. Inte heller den isolerade delen anses fungera för andra syften ”då uppvärmningskostnaderna ej bedöms som ekonomiskt försvarbara”.

***

En vecka innan affären blev klar skrev stiftelsens styrelseordförande Hans Jildesten felaktigt att affären redan var utförd. NWT har tagit del av tjänsteutlåtandet, daterat den 24 mars 2020, där Jildesten även skriver:

”Tanken med detta köp är att vår verksamhet skall utgå från denna byggnad samt att vi skall använda del av kallförrådet till sandförråd. Nackdelen med denna byggnad är att vi inte kan samlokalisera all vår verksamhet på samma plats.”

En vecka senare, den 31 mars, skrev han under köpekontraktet.

Samma dag beslutade styrelsen, med samma tjänsteutlåtande som underlag, att köpa Stålmekan med målet att samlokalisera verksamheten där. Samtidigt skulle Stallet användas som sandförråd.

Den 19 maj blev köpet av Stålmekan klart.

***

Den röda plåtfasaden står i skarp kontrast till novembersnön. Förutom kontorsdelen, som i tjänsteutlåtandet från mars 2020 beskrivs som ett renoveringsobjekt, är Stålmekan en byggnad i gott skick. Den byggdes ut 2011 och då byttes både fasad, fönster och tak på hela fastigheten. När Björkåsen köpte den hade lokalen stått tom i några år efter att företaget Stålmekan flyttat sin verksamhet till Småland.

– En väldigt fin fastighet. Det här är egentligen inget dåligt köp, säger Stefan Larsson.

Larsson och hans styrelsekollega Mikael Lind (C) var först positiva till affären, men ville vänta med att göra klart den tills den nya vd:n skulle börja jobba. När de förstod att stadgarna säger att stiftelsen inte ska äga industrifastigheter blev de kritiska.

– På mötet med Jildesten när vi tittade på lokalerna frågade vi om det gick bra att göra en sådan här affär och det skulle inte vara några problem. Men det var fel, säger Lind.

Ville hyra ut till fiskodlare

I Stålmekan finns plats för stiftelsen Björkåsen att ha såväl kontor och kundmottagning som omklädningsrum och maskinförvaring. Den yta som blir över kan hyras ut.

Enligt uppgifter till NWT har en hyresgäst varit högaktuell, nämligen Arctic sustainability group – ASG – alltså det fiskodlingsföretag som vill etablera sig i Storfors. Företaget har haft planer på att uppföra en pilotanläggning i lokalen.

Flera styrelseledamöter har förespråkat att ASG ska få hyra in sig i delar av Stålmekan och betala en hyra under marknadspriset. NWT:s källor uppger att företaget skulle betala 25 procent av totalhyran för att disponera 50 procent av lokalen. Samtidigt skulle det vara svårt att bedriva annan verksamhet på den andra halvan på grund av risken att störa ASG:s känsliga livsmedelsproduktion.

– Det har vi sagt nej till hela tiden. Det är inte ekonomiskt försvarbart att hyra ut till underpris, säger Mikael Lind.

Stefan Larsson var först positiv till att hyra ut, men sade ifrån när han insåg att de föreslagna villkoren skulle innebära en förlustaffär för Björkåsen.

– Stiftelsen ska tjäna på det, annars är det ingen idé. Jag sade att det går emot stiftelsens stadgar och då backade de andra, säger Larsson.

Ett och ett halvt år efter köpet har varken ASG eller stiftelsen Björkåsens verksamhet flyttat in i Stålmekan.

Ekonomiska problem

Den 29 juni i år beslutade styrelsen att försöka sälja fastigheten till högstbjudande, men som lägst för marknadsvärdet 1,9 miljoner kronor. Trots att det enligt uppgifter funnits intressenter som varit villiga att lägga bud i den storleksordningen har försäljningen ännu inte blivit av.

Därmed står stiftelsen fortfarande som ägare till två industrifastigheter värda drygt två miljoner kronor – men som köptes för nästan fem miljoner.

NWT har tidigare rapporterat om att Björkåsen har stora ekonomiska problem och är på väg att göra en miljonförlust.

I stället för att handla med industrifastigheter tycker Stefan Larsson att stiftelsen borde satsa på att rusta upp sina hyresrätter. Björkåsen har en stor underhållsskuld med många lägenheter som måste renoveras.

– Vi har 70 tomma lägenheter. 50 av dem är i riktigt dåligt skick. Det finns hyresgäster som bor i lägenheter som inte renoverats sedan 70-talet. Då kan jag inte försvara sådant här.

”Finns andra motiv”

Stefan Larsson har många gånger frågat sig varför stiftelsen egentligen köpte de två industrifastigheterna.

– Jag vill inte spekulera, men de motiv som finns i protokollen – nej, det funkar inte. Det finns andra motiv bakom.

***

När NWT når Hans Jildesten för att ställa frågor om köpet av Stallet hänvisar han till styrelseprotokollet från den 26 november 2018.

– Vi tog ett beslut om att vi skulle ha en egen verksamhet och då var vi tvungna att ha någon lokal för de större maskinerna och även vårt sandförråd. En enig styrelse beslutade att vi skulle köpa lokalen, säger Hans Jildesten.

I protokollet står det att Stallet ska vara en mittpunkt i beståndet. Vad menas med det?

– Det här är ju några år sedan, naturligtvis, men mittpunkt var att det gick smidigt att hämta saker, för det ligger mellan alla våra andra fastigheter.

Det var aldrig tänkt att ha kontor och kundmottagning där?

– Det står i sammanträdesprotokollet vad vi tänkte. Jag minns inte att vi sade det.

Nej, det står inget om kontor, jag bara undrar eftersom jag tycker att det är diffust vad som menas med ”mittpunkt”.

– Mittpunkt är ju att det ligger mellan våra andra fastigheter.

Ni köpte fastigheten för 1,9 miljoner kronor och skrev under kontraktet den 31 mars 2020. Den 31 december samma år värderades fastigheten till 200 000 kronor. Hur ser du på det?

– Det beror på hur du menar. Jag ser väl egentligen ingenting i det. Vi köpte den för att ha den till vår verksamhet för att vi då var i behov av den. Det är vi fortfarande.

Men ändå, den värderades till 200 000 och ni köpte den för 1,9 miljoner. Är det att handskas varsamt med de pengar som finns i stiftelsen?

– Man har alltid ett verksamhetsbehov. Det är självklart så att man måste ha saker för att kunna utföra verksamheten.

Man måste ha saker för att kunna utföra verksamheten.

Affären blev alltså färdig den 31 mars 2020 när du skrev under köpekontraktet. Redan den 24 mars skrev du ett tjänsteutlåtande där det står att affären är klar. Varför skrev du så när ni inte hade skrivit under kontraktet?

Hans Jildesten ber att få återkomma per mejl och skriver senare:

”Det beror på att diskussioner och förhandling var slutförd och att det bara var undertecknandet kvar.”

Enligt mina uppgifter var den verkliga orsaken till att ni köpte Stallet att ni ville hjälpa Structo, som hade ekonomiska problem. Hur bemöter du det?

– Vadå hjälpa Structo? Vi köpte den för att vi har i behov av en lokal.

Det är ju inget svar på den frågan.

– Men om du läser protokollet vad vi hade för diskussion. Vi köpte lokalen för att det var där vi skulle hålla till när vi blev en egen organisation.

Jo, jag har läst protokollet. Du känner till att kommunala verksamheter inte ska ägna sig åt otillbörligt gynnande av enskilda näringsidkare. Anser du att det inte skett i det här fallet?

– Jag vet inte riktigt vad du är ute efter, men jag kan bara säga vad jag sagt hela tiden: vi köpte en lokal för att stiftelsen var i skriande behov av en lokal.

Jag tycker att jag är jättetydlig med vad jag vill. Jag frågar dig rakt ut om syftet var att gynna företaget och du svarar varken ja eller nej på det.

– Jamen, du frågar mig om varför vi köpte en lokal och vi köpte en lokal för att vi var i behov av en lokal. Det är väl ingenting konstigt med att köpa en lokal om man är i behov av en lokal?

Ni köpte även Stålmekan samma år, också den till ett överpris, men inte lika stort. De värderades till 1,9 miljoner ett drygt halvår efter att ni köpte den för 2,8 miljoner. Hur ser du på den affären?

– Att precis som det står i tjänsteutlåtandet var det för att samlokalisera och effektivisera vår verksamhet. Och då beslutade vi att köpa fastigheten och flytta personal, verksamhetsförråd och verksamhetsgarage dit. Och även flytta kontor, kundtjänst och verksamhetsledning så fort våra hyreskontrakt går ut.

Ni har ju inte flyttat verksamheten dit.

– Nej, men det står faktiskt att vi ska flytta kontor, kundtjänst och verksamhetsledning när hyreskontrakten som vi har i dag löper ut den sista december 2022. Däremot har vi redan en del verksamhet där, de flesta maskinerna står där och vi har vår tvätthall där.

Sammantaget är det två fastighetsaffärer ni gör på några månader. De värderades samma år till drygt två miljoner, ni köpte dem för knappt fem miljoner. Samtidigt har stiftelsen ekonomiska problem. Hur ser du på att ni i det läget betalade överpris för fastigheterna?

– Vi köpte lokalerna för vår verksamhet, för att verksamheten skulle kunna utvecklas till någonting bra. Jag ser inte det som något konstigt.

Så du anser inte att stiftelsen lidit ekonomisk skada av de här affärerna?

– Som jag sade, de här affärerna gjorde vi för att utveckla vår verksamhet.

Jag har haft kontakt med två jurister som kan stiftelserätt väldigt bra. De tolkar stiftelsens ändamålsskrivning som att Björkåsen inte ska äga industrifastigheter. Hur ser du på det?

– Det vet jag inte eftersom jag inte pratat med några som helst jurister. Jag kan bara läsa vad det står i ändamålet och stadgarna.

Det vet jag inte eftersom jag inte pratat med några som helst jurister.

Borde du inte ha konsulterat en jurist innan ni gav er in på ett nytt område och köpte industrifastigheter?

– Industrifastigheter kan du ju kalla det, men det är verksamhetslokaler för vår egen verksamhet.

Stämmer det att du informerade övriga styrelsen om att köpet av Stålmekan var inom ramen för stiftelsens ändamål?

– Vi köpte dessa lokaler för vår verksamhet.

Det var inte svar på frågan, men du fick i alla fall möjlighet att svara. Du vet att länsstyrelsen utreder de här affärerna...

– Det vet jag faktiskt inte. Jag vet att det finns en anmälan, men vi har ännu inte fått ta del av den så vi har inte kunnat ta ställning till innehållet.

Samtidigt som ni gör de här affärerna har ni ett bestånd av hyresbostäder med stort underhållsbehov. Hade inte pengarna ni lade på fastigheterna behövts till underhåll av lägenheterna i stället?

– Vi jobbar aktivt med att få ordning på hela vårt bestånd. Och då måste man också ha verksamhetslokaler för att sköta om vårt bestånd.

Tillbaka till Stålmekan. Enligt mina uppgifter ville ni hyra ut halva lokalen till fiskodlingen för 25 procent av totalhyran. Stämmer det?

– Vilka vi hyr ut till och inte hyr ut till är en diskussion vi inte gärna tar i pressen. Så jag kan varken bekräfta eller förneka det.

Var det verkliga motivet till att köpa Stålmekan att tillhandahålla fiskodlaren en billig lokal?

– Det påståendet för stå för dig, det kan jag inte säga något om. Vi för våra diskussioner med våra kunder.